Anatomía de un contrato de alquiler

Pocos documentos firmamos con menos atención y más consecuencias que un contrato de arrendamiento. Redactado con fórmulas que parecen heredadas del derecho romano, suele leerse en diagonal en la mesa de una inmobiliaria, con la prisa de quien teme perder el piso. Merece la pena, sin embargo, detenerse en su estructura, porque bajo su prosa arcaizante late una distribución muy precisa de derechos y obligaciones.

El contrato comienza con la comparecencia: «REUNIDOS, de una parte, D. ..., mayor de edad, con DNI n.º ..., en adelante EL ARRENDADOR; y de otra, ...». Le siguen los «EXPONEN», que identifican el inmueble y su referencia catastral, y las «CLÁUSULAS» o «ESTIPULACIONES». El uso de mayúsculas, los gerundios encadenados y las expresiones como «en lo sucesivo» o «a tenor de lo dispuesto» son rasgos del lenguaje jurídico tradicional que la doctrina del lenguaje claro viene criticando desde hace años.

La cláusula de duración es la primera que conviene leer con lupa. En el ordenamiento español, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, si la duración pactada es inferior a cinco años, o a siete si el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo, salvo que sea el inquilino quien manifieste su voluntad de no renovarlo. Una cláusula que pretenda imponer una duración menor en perjuicio del arrendatario es, sencillamente, nula.

Le siguen la renta y su actualización. Es habitual que el contrato prevea una revisión anual conforme a un índice de referencia; si no la prevé expresamente, la renta no puede actualizarse. La fianza legal, equivalente a una mensualidad en la vivienda, debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente, y pueden pactarse garantías adicionales, aunque la ley las limita.

Mención aparte merecen las cláusulas sobre gastos y reparaciones. La norma general es que el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, mientras que las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario corren a cargo del inquilino. Las fórmulas vagas del tipo «el arrendatario se hará cargo de cuantos desperfectos se produzcan» son fuente inagotable de conflictos y conviene matizarlas.

Por último, el contrato suele cerrarse con cláusulas sobre la prohibición de subarrendar, la sumisión a los juzgados del lugar donde radica la finca y la fórmula final: «Y en prueba de conformidad, firman el presente por duplicado y a un solo efecto». Leído con atención, el documento resulta menos opaco de lo que parece. Lo que no está en el contrato, por cierto, también importa: en caso de duda, rige la ley, y muchos de sus preceptos son irrenunciables para el inquilino.